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jn江南体育app保利发行业新闻展董事长刘平:房地产行业正由规模扩张转向高质量发展的“品质时代”

2023-06-03 04:34:26
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  1992年,全国经济发展掀起热潮。房地产也是当时一个重要的经济热点词汇。在这样的大背景下,“广州保利房地产开发有限公司”在几乎一无所有的情况下成立了。

  那个时候,没有人清楚手握仅仅12万元启动资金的保利地产(现已更名保利发展,以下统称该名),未来的路在何方。或许,当时保利地产的几名初创人员也没能设想,公司能达到万亿资产,并很可能将在2023年一跃成为行业第一。

  2023年,执掌董事长之位不到3年的刘平,带领保利发展迎来了高光时刻。这既有行业转型期的助推,也得益于保利发展多年扎下的根基。

  新上任董事长不久,保利发展就宣布刘平及全体高级管理人员计划自2021年8月4日起6个月内增持公司股份,这次增持成为保利发展彼时近半年股价一路上涨的起点。2022年3月中旬,保利发展股价与市值甚至一度双双超越万科,创历史新高。

  2023年,稳定多年的行业座次从“碧万恒”(碧桂园、万科、恒大)改写到如今的“保万碧”(保利、万科、碧桂园),没有改变的,是保利发展仍然坚持以央企高度的责任感做好房子、好服务,为老百姓的好生活不断努力。

  “房地产行业发展至今,市场对房企的专业能力提出更高、更全面的要求,对城市的深耕、市场的理解、项目的运营管理成为企业的基本功。”刘平表示,今年以来,受宏观政策优化、购房者预期边际改善、积压需求集中释放等多重作用,销售市场出现回暖,但市场复苏情况仍需进一步观察,行业正处在由规模扩张转向高质量发展的关键时期。

  1992年9月14日,在广州“望星楼”起步的保利,开启创业征程。从籍籍无名到家喻户晓jn江南体育app,保利只用了3年。3年的时间,凭借“保利速度”,一帮刚刚脱下军装的年轻人,让羊城茶楼里的谈资多了一个话题:坊间甚至流传“跟着保利换房子,跟着保利赚银子”。

  2006年,凭借着这支敢拼敢闯的队伍,保利地产挂牌A股上市,并正式更名为“保利房地产(集团)股份有限公司”。2012年,保利地产首度实现千亿元签约金额,是继万科之后我国的第二家千亿房企。

  2017年年底,管理层一句“重回前三”的承诺成为这家房企的注脚。那时候,碧万恒已经越过5000亿元的山丘,保利发展位居第五。但与碧万恒明显不在一个量级,那时保利发展的销售额才第一次超过3000亿元。

  房地产市场那时候还没能看出明显的转向,数百亿级的房企纷纷抛出千亿元目标,前三甲再探高似乎也近在咫尺。保利发展向来稳健,很多人并不认为,它会很快达成这一承诺。

  斗转星移,时移世易。2019年上半年,碧万恒销售额趋稳甚至略回缩,和保利贴身肉搏的融创也不再“冲冲冲”,保利从未如此接近它的“前三”目标。

  2022年4月21日,在保利发展2021年度网上业绩说明会上,刘平直言,公司提出“进三争一”目标,是有信心和底气的。这是继5年前宋广菊(保利发展时任董事长)时代提出“重回前三”后,保利发展的又一新目标。

  信心和底气,一部分来自市场与行业的转折点。房地产行业伴随着中国经济的腾飞迎来了长达30年的高速发展,而随着行业长效机制的逐步完善,行业的规则变化、企业的战略方向调整以及经营模式革新都到了关键时刻。

  过往,保利发展提出的口号大多在内部宣传,管理层鲜少对外直接表态。对于新目标,刘平也多次表示“不能简单地、片面地理解成一个榜单上的排名,我们要实现的是综合实力的领先,是硬实力、软实力都过硬的第一”。

  在内部会议上,保利发展也先后提出了实现“三个一流”的目标,“四个一流”的路径。

  具体而言,“三个一流”的目标是指:一流的核心竞争力,产品、服务、质量、规模各方面的优秀,而不是只满足于“均好”;一流的行业引领力,用平台的思维夯实全产业链建设,在各细分领域打造头部企业,引领这个细分领域的发展目标、运营标准和新发展机会;一流的企业影响力,做一家令人尊敬的国资央企品牌。

  “四个一流”的路径是指:从四个方面体系化推动提升核心竞争力,目标要清晰,行动要有力,成果要突出。“要有一流的经济效益和财务指标,依法合规经营;要有一流的生产效率,推进‘八维精益’;要有一流的现代公司治理体系,完善现代企业制度;要有一流的产品、服务和品牌,引领行业发展。”

  当然,榜单的反映是最直观也是最实际的。自今年1月以来,保利发展就一举超过碧桂园,稳坐行业全口径销售榜、操盘金额榜双料冠军。克而瑞统计显示,2023年1~4月,保利发展全口径销售金额、操盘金额均突破千亿元,牢牢守住“榜一大哥”位置。

  回顾2022年,保利发展无论是在市场销售、投资拿地上都尽显冲锋姿态。在营销上,保利发展的抢收力度也十足,去年在佛山、东莞的多个新盘都打出“收楼再供楼”、首付12个月长分期等营销活动。

  保利发展的座次终于从多年的行业第五、央企第一开始变化。自去年4月起,在每日经济新闻联合中指院推出的每经·上市房企销售金额月榜中,保利发展就已经开始稳居前三甲。到去年9月,保利发展超越万科排名第二。今年1月起,保利发展开始稳居第一,这一座次一直延续至今。

  对于今年的目标,刘平在回答记者提问时指出,“2023年公司将继续做强做大自身,以央企高度的责任感做好房子、做好服务,为实现公司高质量发展不断奋进。”

  2021年7月29日下午,保利发展公告称,宋广菊女士因年龄原因辞去公司董事长、董事职务,担任总经理多年的刘平接棒担任董事长。

  新上任董事长不久,保利发展就宣布刘平及全体高级管理人员计划自2021年8月4日起6个月内增持公司股份,合计增持金额不低于人民币800万元、不超过人民币1500万元,增持价格不超过15.06元/股。同时宣布增持的,还有保利发展实控人保利集团。

  这次增持成为保利发展彼时近半年股价一路上涨的起点,2022年3月中旬,保利发展股价与市值甚至一度双双超越万科,创历史新高。

  董事长及全体高级管理人员的增持,是刘平上任后的首个大动作。不难感受到,保利发展换帅后的蓄势待发。

  2021年年底,保利发展按照“向内挖潜,不断优化”的原则,对管理架构进行了较大调整。具体措施包括总部业务流程再造、区域组织裂变、建立共享中台等。从2022年的经营成果来看,保利发展此次组织结构调整取得了良好效果。

  2023年,房地产行业发展进入新阶段。今年年初,保利发展又完成新一轮人事及组织架构调整。具体包括新设立10个专务类岗位,地产平台公司董事长任命数量增加至22位,总部3位副总经理直接担任华东、华南区域子公司董事长等。

  此次调整也是基于保利发展目前的战略发展、体系化建设和各区域的经营需要,选派的均是具有多元市场、多种业态作战经验的一把手。

  在企业每一个发展阶段,这是组织变革的稳定内核,也是每个时期干部人才工作的明确指南。进入中国特色社会主义新时代,“房住不炒”重写行业逻辑,习提出国有企业领导人员“20字”标准(对党忠诚、勇于创新、治企有方、兴企有为、清正廉洁),强调人才是第一资源,保利发展启动了新一轮人才体系建设。

  “多年来,在思想上,依靠上下一致的目标、一致的价值观,我们对国有企业领导人员‘20字标准’有了保利发展的详细注解,对人才是第一资源有了保利发展的具体诠释;在做法上,上下共创、共担、共享,公司党委领导班子‘真抓’,组织部门‘真干’,干部职工‘真信任’,在行业发生深刻变化、组织能力需要重塑、核心竞争力需要强化的时候,企业才能大胆进行组织变革,坚定推进企业高质量发展,在剧变浪潮中稳健前行。”

  《每日经济新闻》记者了解到,相比大部分房企实行的“总部-大区-子公司”三级管理架构,保利发展是TOP5房企中唯一保持“总部-各区域子公司”两级管控架构的千亿级央企,总部直管30多家地产平台公司。

  这种组织架构的优势相当明显,使得保利发展无论是在过去还是在行业深度调整期的当下,都能够确保公司理念的深度传导和上下步调的统一,提升决策效率和管理效能,进一步防范化解经营风险。

  2022年,保利发展实现营业收入2811亿元,净利润183亿元。实现签约金额4573亿元,排名升至全行业第二,市场占有率达到3.4%。

  一直以来,保利发展坚持商品住宅开发为主,适度发展持有经营性物业的模式。2022年,这一战略得到进一步贯彻。公司新增住宅货量占比93%,同比提升8个百分点。

  刘平表示,2022年,房地产行业经历了不平凡的一年,行业发展逻辑发生了根本性变化,公司围绕“稳经营、去库存、调结构、防风险”的经营主基调,最终取得了稳中有进的经营成果,市场地位实现了进一步提升。

  在业务拓展方面,保利发展年报中还有一个小细节值得关注。2022年下半年,公司拓展金额1007亿元,占全年拓展金额的比重达62%。

  这表明,保利发展在充分研判重点城市供地节奏的基础上,准确把握住了2022年下半年土地市场竞争环境改善、供地量增加,竞争度减弱的机会。从全年情况看,保利发展2022年新增土地价值、货值位列行业首位。

  在2022年业绩会上,保利发展总经理周东利指出,2022年下半年以来,行业支持性政策的效果不断体现,房地产市场热度修复。但城市分化特征延续,经济基础好、人口净流入的核心城市恢复速度更快、程度更好,而三四线年以来依然呈现出这样的特点。公司始终坚持核心城市深耕战略,聚焦珠三角jn江南体育app、长三角等重点城市群进行布局。同时,也会根据市场修复情况,灵活进行调整,把握结构性机会。

  “房住不炒”作为不动产行业的“基本国策”,从党中央2016年底提出到现在已经6年,带来行业底层逻辑的变化。2022年,刘平就提出房地产行业“五化”(去金融化、制造业化、极致专业化、功能民生化、竞争格局加剧分化),深刻洞察了行业变化趋势。

  房企要顺应行业新的运行规则和“五化”趋势,必须走高质量发展之路,反过来,“五化”又为房企走上高质量发展之路创造了契机和条件。而高质量发展的关键就在于聚焦,聚焦高能级城市、区域有效市场、产品与客户匹配。

  区域布局上,保利发展坚持核心区域聚焦战略,重点投资基本面好的城市,同时关注其他城市土地市场的结构性机会。节奏上,公司也会储备好充裕资金,密切关注形势变化,随时调整优化拿地策略。

  “今年以来,受宏观政策优化、购房者预期边际改善、积压需求集中释放等多重作用,销售市场出现回暖,但市场复苏情况仍需进一步观察,行业正处在由规模扩张转向高质量发展的关键时期。”刘平告诉记者,公司年内将继续开展深入的市场研究与敏锐的市场判断,合理灵活安排公司推货节奏,及时把握市场修复窗口。

  据年报数据,2023年保利发展计划完成房地产及相关产业直接投资3510亿元,计划新开工面积2000万平方米,计划竣工面积4450万平方米。克而瑞统计显示,今年一季度,保利发展新增土地价值89.3亿元,位列TOP3。

  2000年以后,商品房快速发展。但前10年房价保持低位,受限于成本,房屋建造标准普遍不高,品质也较低。而后10年,房价快速上涨,但开发商缺乏动力和能力提升品质。

  刘平认为,当下,商品房开发将由“峰值时代”向“品质时代”过渡,品质居住需求的供需矛盾带来巨大的结构性机会。

  一组数据可印证刘平的判断。据《保利2022~2023年房地产行业白皮书》统计,从发达国家看,美国、英国、澳大利亚存量房流通率峰值5%~6%,而我国当前仅1%~2%。以房屋30年生命周期考虑,预计平均每年将产生超800万套改善需求。

  行业深度调整,为提高住房品质创造了空间。在“品质时代”,房地产市场将进入买方时代,客户在房屋品质、功能、环境、配套和服务等方面都还存在诸多改善诉求。如何更好地发现并满足这些需求,将是房企接下来要解决的重大课题。

  党的二十大报告指出,“高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务”。而在2021年底的中央经济工作会议上,就首提房地产要“探索新的发展模式”。

  那么,房地产如何实现高质量发展?刘平的答案是,房企要贯彻新发展理念,转变“三高模式”,坚持稳健经营,用“高品质”服务民生福祉;要做强自己,持续优化结构,通过精益管理、提质增效,体系化系统提升发展质量;要以人为本,不同客群、不同阶层都有对品质的不同诉求,要围绕“美好生活”找准客户需求,打造好产品、好服务、好生活。

  在保利发展看来,高质量发展的房企要具备资产运营、资本运作等核心能力,从单纯“重开发”“重销售”向“重运营”“重体验”转变。

  从保利发展自身的情况来看,近年来,在许多项目中,公司对于产品品质的追求不断提升,对于居住空间、社区环境、配套服务等都提出了更高的标准和要求。

  展望2023年,刘平表示,主要城市的整体市场规模将维持平稳,对全国市场形成较强的支撑,行业步入成熟稳健发展轨道,预期将呈现趋势修复、结构优化和动能转换等特点。

  所谓动能转换,就是由“量的扩张”转向“质的提升”。人民的居住需求从“有房住”转向“住好房”,“居住品质”“发展质量”上升到更高层面,我们必须顺应这一发展主线的转变。

  党的二十大报告明确,要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。房地产行业回归居住需求本原,为客户提供优质的产品和服务,是高质量发展的必由之路。

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