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　　近两年来，国际三大评级机构均曾下调多家龙头房企的评级展望。其下调评级或者评级展望的逻辑也是趋同的，主要驱动因素还是销售存在不确定性带来杠杆率以及现金流的变动。

　　作为衡量房企财务指标和财务安全的重要风向标，过往每一次标普、穆迪、惠誉对房企信用评级的调整，受到市场关注，甚至引发舆论的漩涡，然而今时不同往日，近期对龙头房企的动作，并未受到市场太多的关注。

　　究其原因在于，近年来房企融资渠道也多集中于境内，在境外债发行放缓的当下，评级机构下调对之不会带来太多融资方面的影响，市场已能够坦然接受；此外，投资者对房企的信赖度和财务透明度有较为清晰的认识，能够把握风险。

　　惠誉在报告中对行业的销售情况表示担忧，认为销售的持续稳定仍然存在不确定性，而进一步的销售疲软可能会限制龙湖集团的现金生成能力江南·体育(JN)官方网站-APP手机版下载，并减少其流动性缓冲。

　　不过惠誉仍确认其发行人和高级无担保债券评级为BB+，优于大多数同行的评级。这主要得益于龙湖强大的银行融资渠道以及不断增长的经常性收入的支持。

　　2024年1月，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合发文，允许更灵活地使用经营性物业贷，以及将抵押率LTV上限从50%放宽至70%，至此龙湖已获得超180亿的经营性物业贷，其中超120亿是存量项目经营性物业贷置换增额。 惠誉估计公司整体经营性物业贷融资空间约1000亿。在2024年获得约200亿的净增经营性物业贷 （2023年为174亿），随后在2025-26年期间，伴随逐步竣工的商场每年将获得约100亿的经营性物业贷。

　　对于外界关注的到期债务问题，龙湖2024年到期的境内债券117亿，其中第一季度已偿还57亿境内债券，年内剩60亿境内债券到期，据管理层透露，目前已全额备妥5月到期境内公司债兑付资金。2025年到期债券和银团共310亿，今年龙湖也会提前规划偿还。惠誉在报告中也认为，龙湖有能力继续用新的境内抵押贷款偿还到期的公开市场债券。

　　就在4月12日，基于龙湖集团稳健的现金流管理、强劲的租金收入和良好的债务管理，标普发布最新评级报告确认龙湖长期发行人信用评级为 “BB+”，高级无担保票据的长期发行评级为“BB”。

　　需要指出的是，近两年来，三大评级机构对中国房地产企业信用评级调整已成常态。2023年9月中旬，穆迪一次性将多家房企的展望评级由“稳定”调整为“负面”。穆迪如此大规模的下调房企评级，上一次还是在2021年10月，彼时穆迪两天内一次性下调了近20家上市房企主体或债券评级。综合来看，仅被穆迪“狙击”的房地产相关央企、国企就已接近10家。

　　与此同时，穆迪对中国房地产业的前景展望作出调整，从“稳定”降为“负面”，其理由是房地产市场仍显疲软，且购房者观望情绪浓厚，这可能导致未来6至12个月内全国的签约销售量下降约5%。

　　一般而言，企业信用评级是综合考虑资产变现能力、筹资能力、偿债能力、履约能力等多维度能力后对企业作出的不同等级的评定。

　　一业内分析师分析，房企评级调整主要是评级机构基于评级方法论和相应指标做出定量判断，再加上宏观环境因素作出定性判断。从评级驱动的因素来看，近期被调整评级的房企，经营相对稳健优质，更多是被当前行业整体信心不足所牵连，因此市场会比较理性。

　　此外，有房企高管也表示，当下评级对于房企而言已经没有之前那么重要。一方面，房企海外融资基本处于停滞状态，评级机构对房企的帮助作用有限；另一方面，房企避免疲于应对舆情，部分房企选择主动撤销评级，一心处理债务和保交付。据公开资料不完全统计，2021年下半年至今，已有超过80家房企主动停止与国际评级机构的合作。

　　克而瑞统计数据显示，3月115个重点城市整体成交迎来了“触底反弹”，单月成交规模高达2432万平方米，环比近乎翻番，显著好于2023年下半年月均，增幅达到10%；可见当前楼市成交有企稳态势。虽然3月单月同比和一季度累计同比仍延续降势，但降幅进一步收窄。

　　以龙湖为例，今年一季度，公司累计实现总合同销售额234.8亿元，合同销售面积164.0万平方米；实现经营性收入64.2亿元，其中，运营收入为33.8亿元，服务收入为30.4亿元。

　　仅3月单月来看，龙湖实现总合同销售额107.2亿元，环比增长86.43%；合同销售面积73.4万平方米，环比上涨约93.16%。归属于公司股东权益的合同销售额为74.4亿元，环比增长98.4%，对应权益的合同销售面积为53.0万平方米，环比上涨109.49%。

　　克而瑞分析指出，4月预计房企推盘绝对量仍处年内高位，成交总量规模或将缓步复苏，绝对量较3月持平或小幅微增。

　　与此同时，各地楼市政策调整力度丝毫不弱。据诸葛数据研究中心不完全统计，截至4月8日，年内160余城出台楼市支持政策276次。政策涉及加大公积金贷款支持力度、下调房贷利率甚至阶段性取消房贷利率下限、放松限购、推行住房“以旧换新”等方面。

　　一些分析人士表示，随着房地产供需两端政策持续优化调整，“白名单”项目融资落地见效，

　　购房者置业意愿或将迎来温和修复，新房销售规模有望进一步修复，预计二季度重点城市新房销售面积同比降幅将收窄。

　　在当前房地产市场持续改善的背景下，房企未来的发展前景也相对确定且可期，特别是华润、龙湖等龙头房企，未来仍有进一步发展的空间和机会，市场也能够充分看到它们的发展潜力。江南·体育(JN)官方网站-APP手机版下载江南·体育(JN)官方网站-APP手机版下载江南·体育(JN)官方网站-APP手机版下载